Reglerna om vad som gäller vid dolt fel i lägenhet eller dolda fel i en lägenhet (bostadsrättslägenhet) återfinns som utgångspunkt i Köplagens 17-20 §§. Om det är en lägenhet som sålts av ett företag till en privatperson är konsumenttjänstlagen formellt sett inte tillämplig, men beroende på förutsättningarna i det enskilda fallet bör en köpare kunna använda argument och principer med utgångspunkt i konsumentköplagen, som är en konsumentvänligare reglering än köplagen. Fel i hyreslägenheter, vilka regleras i jordabalkens 12 kapitel (den så kallade hyreslagen), kommer inte att beröras i texten nedan. 

Vad innebär ett fel?

I korthet kan sägas att för att en egenskap som lägenheten uppvisar skall betraktas som fel, skall lägenheten:

1. Avvika från vad som avtalats, eller 

2. Avvika från vad köparen haft fog för att förutsätta. 

En köpare kan dock inte göra gällande fel gällande egenskaper (eller rena fel) som köparen borde antas ha känt till vid köpet.  Köparen får inte åberopa fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av lägenheten (detta gäller dock inte om säljaren agerat i strid med tro och heder). Utgångspunkten är att köparen, om denne uppmanats att undersöka lägenheten, vilket framgår i alla branschvanliga kontraktshandlingar, skall få det köpare betalar för. Om det dyker upp något som köparen inte haft att räkna med grundat på det som framgår av avtalet, det säljaren berättat om lägenheten, och det köparen kunnat iaktta, så skall detta betraktas som dolt fel (eller helt enkelt fel) som ger köparen rätt till kompensation. 

Säljaren av en lägenhet kan söka friskriva sig genom att uppge att lägenheten säljs ”i befintligt skick”, detta innebär dock inte en bindande friskrivning som medför att köparen saknar rätt att göra gällande fel. De rättsliga konsekvenserna av försäljning ”i befintlig skick” framgår i köplagens 19 §.

Vad gäller fråga om vad som skall anses utgöra fel i ett enskilt fall är detta beroende av alla de omständigheter som förelegat. Vad står i kontraktshandlingarna, vad framgår av objektsbeskrivningen, vad har säljaren angivit i frågelistan, vad har säljaren berättat för mäklaren och köparen, vad har mäklaren berättat för köparen, är köparen bevandrad i frågor om lägenheters egenskaper, kan säljaren förväntas känna till egenskaper om lägenheten som förtigits? Det finns en mängd olika omständigheter som kan påverka om en lägenhets egenskaper skall betraktas som, och med framgång göras gällande som fel. Det går på grund av detta inte att på förhand göra en lista där exempelvis en icke utbytt gammal golvbrunn i ett badrum alltid eller aldrig skall anses utgöra fel. Kontakta Audere Advokatbyrå för fri inledande telefonrådgivning så kan du som köpare eller säljare få en uppfattning om vad som kan tänkas gälla i ditt fall.

Undersökningsplikt?

I Köplagens 20 § anges vad som gäller i fråga om undersökning av lägenheten. En köpare bör naturligtvis undersöka lägenheten så noga som möjligt. Ett faktum är dock att en köpare ofta tittar på en mängd olika lägenheter (kanske flera på samma dag) och ofta mera skaffar sig en känsla om köparen vill eller kan tänka sig att bo i lägenheten snarare än att kritiskt granska lägenhetens ”tekniska egenskaper”. Det finns ingen skyldighet för en köpare att anlita en besiktningsman för att anses ha fullgjort det som kan kallas för undersökningsplikt, men köparen kan förvänta sig ha sett det som finns att se med blotta ögat, och dragit de slutsatser som kan förväntas gällande de iakttagelser som kan göras. Om ett badrum är 50 år gammalt kanske en köpare kan förvänta sig att badrummets tätskikt inte har så mycket kvar att ge, och om en lägenhets elsystem också är gammalt kanske det kan förväntas problem om köparen kopplar in ett batteri med elkrävande modern köksutrustning. Sunt förnuft bör gälla. Vad gäller dolt fel i hus (villa) brukar detta benämnas som fel i fastighet, information kring detta finns på doltfel.nu och doltfeladvokat.se

Reklamation

Om köparen vill reklamera fel i lägenheten till säljaren skall detta enligt köplagens 32 § göras inom skälig tid från att köparen märkt eller borde ha märkt felet. Reklamationsfristen börjar alltså att löpa från det att felet upptäckts. Vad som är ”inom skälig tid” beror på det enskilda fallet. Domstolspraxis finns och där har köpare i ett fall ansetts vara berättigad att ta tid i anspråk för att först besikta/försäkra sig om felet innan reklamation skedde. Rekommendationen är alltid att reklamera så fort som möjligt. Det räcker med en neutral reklamation, det vill säga reklamationen behöver inte innehålla en exakt specifikation av vad som görs gällande som fel. Reklamation inom två månader är alltid inom skälig tid. Vilka fel som borde ha märkts är på förhand omöjligt att säga. Frågan är också om det är felet (t.ex. takläckage) eller felsymptom (någon i familjen börjar reagera mot mögel) som skall anses vara avstamp för reklamationsfristen.

Vad har köparen rätt till, prisavdrag eller skadestånd?

En självklar fråga som uppstår i en situation där en köpare förvärvat en lägenhet och denna är behäftad med fel är vad, rent beloppsmässigt, har köparen rätt till?  Svaret finns i köplagens 38 §” Kräver köparen prisavdrag, skall det beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan varans värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. Bestämmelsen motsvarar den i jordabalken (4:19 c §)

Alltså; det är enligt lagtexten inte kostnaden för ett avhjälpande av felet i lägenheten som utgör beräkningsgrunden för vad köparen har rätt till i fråga om prisavdrag. En tankemodell kan istället sägas vara följande. Vad hade lägenheten gått för om felet hade varit känt vid köpetillfället? Mellanskillnaden skall enligt lagstiftaren utgöra det belopp som köparen har rätt till. Bestämmelsen är balanserad och rättvis. Köparen skall betala för det köparen fått, och säljaren ska få betalt motsvarande värdet på den lägenhet som sålts. 

Ofta kan kostnad för avhjälpande av fel ligga till grund för krav på prisavdraget, men det behöver inte vara korrekt. Beräkningen av prisavdraget kan se extremt olika ut beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Om ett gammalt hus med en gammal lägenhet med ett gammalt badrum visar sig ha en fuktskada kanske inte köpeskillingen alls skulle påverkats av felet. Spekulanterna kanske tänkt sig att byta ut badrummet i alla fall.

Sammanfattningsvis kan sägas att rätten till nivån på prisavdrag är unik i varje enskilt fall, och får liksom fråga om fel skall anses föreligga bedömas med utgångspunkt i alla de omständigheter som förevarit i samband med köpet.     

Köparen har rätt till skadestånd, inte prisavdrag, om något som säljaren lämnat uppgift om eller utfäst visar sig vara felaktigt. Om ett fel som inte annars skulle anses dolt inte upptäckts av köparen på grund av något som säljaren utfäst så får köparen rätt till skadestånd (köplagens 40 §). Grunden för beräkning av skadestånd har inget direkt med prisavdraget att göra. Utfästelser som lämnas av säljaren påverkar förstås också köparens undersökningsplikt. Om säljaren exempelvis lämnar över ett våtrumsintyg gällande ett ganska nyrenoverat badrum till säljaren och anger att badrummet är fackmässigt utfört så inskränks köparens undersökningsplikt gällande badrummets utförande. Om badrummet skulle visa sig vara felaktigt så kan det således både vara ett dolt fel, och en bristande utfästelse från säljaren som grundar rätt till såväl prisavdrag som skadestånd.

Vanliga feltyper

De vanligaste felen som upptäcks och som görs gällande som fel är oftast förknippade med badrum, kök, eller lägenhetens elektriska anläggning. Detta beror sannolikt på att dessa delar av lägenheten är de mest kostsamma att komma tillrätta med. Det är förstås svårt att besikta tätskikt bakom till exempel en kakelvägg eller ett klinkergolv. Problem med golvbrunn och golvbrunnar är också ganska vanliga, det kan i sådana fall vara svårt att avgöra om utförandet är korrekt och om det föreligger fel då detta är beroende av när golvbrunnen och våtutrymmet byggdes eller renoverades. Det finns ingående regler kring hur ett badrum skall utföras för att anses vara utfört i enlighet med gällande byggnormer, men dessa regler är rekommendationer och inte lag. Ett badrum kan egentligen utföras av vem som helst på vilket sätt som helst så länge badrummet uppfyller de krav som ställs i regelverket. Skillnad är det med arbete med/ändringar i en lägenhets elsystem som skall utföras av behörig elinstallatör som då tar ansvar för arbetenas fackmässighet och säkerhet/förenlighet med gällande normer. Att ta över en lägenhet som har en vattenskada behöver inte vara en katastrof, oftast omfattas skadan av en eller flera försäkringar. Kontakta Audere Advokatbyrå för information om hur vattenskadan kan hanteras på bästa sätt.

Ett annat vanligt fel är när köparen sätter igång kaffebryggaren samtidigt som spisen och diskmaskinen, och propparna går (säkringarna löser ut). Detta är inte ovanligt i fråga om gamla lägenheter som utrustats med moderna kök (med spis med induktionshäll, ismaskin i frysen, mikro, varmluftsugn, espressomaskin och kaffebryggare, kokande vatten direkt från kökskranen etc.). Elsystemet i en gammal 30-talslägenhet är sällan dimensionerat för all denna utrustning. Frågan om detta är något som en köpare skall upptäcka, eller om en säljare kan förväntas berätta om detta förhållande kan diskuteras, liksom fråga om detta utgör ett fel eller inte.

Försäkring mot dolda fel

På senare år har det blivit allt vanligare med att det tillhandahålls en försäkring mot dolda fel i samband med fastighets eller lägenhetsköp. Denna försäkringsprodukt har vuxit sedan fastighetsmäklare efter en lagändring gavs möjlighet att sälja kringtjänster i samband med fastighets- och lägenhetsförmedlingen. Försäkringar tillhandahålls av exempelvis Anticimex Försäkring och Garbo (Gar-bo) med flera. De försäkringsprodukter som idag finns på marknaden skall inte överskattas. Ersättningsprinciperna i försäkringarna har ingenting med jordabalkens bestämmelser att göra, och i regel får köparen en sämre eller betydligt sämre ersättning ur försäkringen än vad köparen skulle ha rätt till enligt lagen. Audere Advokatbyrå har stor erfarenhet att hantera de frågeställningar som uppkommer i samband med så kallade dolda fel-försäkringar, säljaransvarsförsäkringar eller varudeklareratförsäkringar.